Ok, upustili ste se u projekt zvan gradnja kuće. Prije svega čestitam! Nadalje, oboružajte se strpljenjem i nađite izvođača koji vam ulijeva povjerenje, prije svega se ponaša profesionalno i ne dolazi na gradilište s Mercedesom na koji je stavio tablice sa svojim prezimenom (ne pitajte zašto to znam).
Imate zemljište, imate projekt, ishodili ste građevinsku dozvolu, ona je postala pravomoćna i sada se s papira trebate maknuti na to zemljište koje će postati gradilište.
Kad nađete izvođača, s njim trebate zaključiti ugovor. Odlučili ste se za ugovor s klauzulom „ključ u ruke“. Zašto je ovakav ugovor dobar za investitora, a zašto ipak treba biti oprezan?
Interes je investitora ugovoriti nepromjenjivu cijenu jer cijene danas divljaju.
DZS je dao prikaz proizvođačkih cijena građevnog materijala na našem tržištu u kolovozu 2025. godine s prosjekom iz 2021. godine. Razlika je u 28,3 posto!
Unatoč tome što se cijena smatra nepromijenjivom, može li se ipak u ovim ugovorima promijeniti? Da, naravno.
Kada i pod kojim uvjetima je moguća promjena cijene
Na ovaj ugovor se primjenjuje mnoštvo propisa – Zakon o obveznim odnosima, Zakon o gradnji, Zakon o javnoj nabavi, Zakon o prostornom uređenju, FIDIC – opći uvjeti, Uzance itd., a cijena je njegov bitan sastojak.
Naš Zakon o obveznim odnosima kao temeljni propis navodi da se ovakav ugovor sklapa kad se izvođač samostalno obvezuje izvesti sve radove potrebne za izgradnju i uporabu građevine. Odnosno, vi niste dužni ništa raditi, osim platiti mu njegovu uslugu i ući u kuću s novim ručnicima.
Cijena kod ugovora s odredbom “ključ u ruke” obuhvaća vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu.
Dakle, cijena je nepromjenjiva iako je od sklapanja ugovora do ispunjenja došlo do povećanja ili smanjenja cijene materijala ili rada (samo od srpnja do kolovoza 2025. godine cijene su porasle za 0,6 posto, DZS) – osim kad je opseg ugovorenih radova povećan jer su se tako sporazumjeli izvođač i investitor ili iz razloga za koji odgovara investitor (naručitelj). Uvijek postoji to „osim“.
Pročitajte više: „Tko ti kuha kad si na gradilištu?“ – inženjerka Petra Dobranić ima odgovor na to i još puno više
Tri situacije iz prakse
1. Sporazum stranaka
Često se događa da naručitelj zahtjeva dodatne radove pa se samim time i implicira da pristaje na izmijenjenu, odnosno povećanu cijenu jer… logično je da ćeš platiti više ako se u pekari umjesto jednog bureka odlučiš za dva, zar ne?
Takav dogovor stranaka bi trebao biti u pisanom obliku (npr. dodatak ugovora o građenju), međutim i da takav dodatak ne postoji (vjerujte, često se svedemo na „majkemi“), a izvođač tražene radove izvede i naručitelj ih primi bez prigovora, obvezan je platiti takve dodatne radove.
„Tužitelj je dostavio troškovnik naknadnih radova na iznos od XY, uz napomenu da su ti naknadni radovi izvedeni uz suglasnost projektanta i nadzornog organa, te je u zapisniku konstatirano da je cijena izvedenih radova korigirana na iznos od XY. Dakle, tužitelj je naknadne radove izveo, izvršena je primopredaja, tuženik se njima koristi iz čega proizlazi da je tuženik dao suglasnost za naknadno izvedene radove.“
2. Izmjena cijene iz razloga za koji odgovara investitor (naručitelj).
Kada bi došlo do nepredviđenih radova ili viškova radova kao posljedica traženja naručitelja, ili je naručitelj izmijenio projektnu dokumentaciju zbog čega su se pojavili viškovi radova, logičnim se nameće zaključak da će naručitelj takve radove trebati i platiti.
Naknadni radovi prema Uzancama o građenju su oni radovi koji nisu ugovoreni i nisu nužni za ispunjenje samog ugovora, a naručitelj zahtjeva njihovo izvođenje. Oni se posebno naručuju i plaćaju.
Međutim, izvođač obično nema pravo zaračunati naručitelju cijenu za radove koje je izveo, a da nisu bili ugovoreni (ni predviđeni projektom) niti je naručitelj naknadno dao svoju suglasnost da se izvedu, jer bi bilo kakvo odstupanje od projekta građenja u suštini predstavljalo mijenjanje predmeta ugovora.
3. Izmijenjene okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti prilikom sklapanja ugovora
Uzance o građenju govore i o tome da se cijena može izmijeniti, ali samo zbog promijenjenih okolnosti ili plaćanja naknadnih radova.
Promijenjene okolnosti prema Uzancama su izvanredni događaji koji se u vrijeme sklapanja ugovora nisu mogli predvidjeti, a njihovo nastupanje se ne može izbjeći ili otkloniti. Recimo – mjere nadležnih organa, promjena cijena materijala i usluga trećih osoba na tržištu, uvjeti za izvođenje radova koji nisu predviđeni tehničkom dokumentacijom i promjena troškova života.
U praksi bi to izgledalo ovako:
„U konkretnom slučaju promijenile su se okolnosti budući da količina armature kako je bila iskazana u glavnom projektu nije bila dostatna da bi predmetna građevina bila statički gledajući napravljena prema propisima te sukladno pravilima struke, da 46.664,50 kilograma ugrađene armature više ne predstavlja višak armature, nego je to količina armature koja je bila nužna da bi projekt bio u skladu s građevinskom dozvolom, da je to nesporno ugrađena armatura u količini od 46.664,50 kilograma vrijednost koje je upravo iznos koji tužitelj potražuje od tuženika – 310.122,48 kn/ 41.160,33 eur.“
Odnosno, količina armature u ovom predmetu predstavljala je izmijenjenu okolnost koja strankama nije bila poznata u vrijeme sklapanja ugovora (naknadno se izmijenio projekt), a izmjena je bila nužna za ispravnu statiku objekta i za dobivanje građevinske dozvole. Odnosno za predaju podobnog objekta za uporabu naručitelju što ugovor sa klauzulom „ključ u ruke“ i zahtijeva.
Ranije sam navela da cijena kod ugovora s odredbom „ključ u ruke“ isključuje utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu.
To u praksi izgleda ovako:
„Kad su stranke sklopile ugovor o građenju s odredbom o cijeni ‘ključ u ruke’, izvođač ima pravo potraživati ukupnu ugovorenu cijenu neovisno o tome što dio radova na kasniji zahtjev naručitelja nije izveo, a naručitelj za dio neizvedenih radova nema pravo potraživati povrat uplaćenog avansa. Tim ugovorom izvođač preuzima na sebe rizik izvođenja svih nepredviđenih radova i viška radova, a naručitelj preuzima na sebe rizik isplate ugovorene cijene i u slučaju manje izvedenih radova od onih koje su stranke prilikom sklapanja ugovora smatrale potrebnim izvesti, a bez kojih se izgrađeni objekt može upotrebljavati.“
Odgovornost izvođača
Dakle, cijena kao bitna stavka ugovora o gradnji s klauzulom „ključ u ruke“ može se izmijeniti u slučaju sporazuma stranaka o povećanju opsega radova, zbog okolnosti za koje je odgovoran naručitelj te zbog promijenjenih okolnosti koje se nisu mogle predvidjeti prilikom sklapanja ugovora niti se njihov utjecaj može izbjeći ili otkloniti.
Izvođač je u ovakvim ugovorima odgovoran za cjelovitost građevine, odnosno za njezinu funkcionalnost i uporabu. Pa ukoliko si se već odlučila za ovakav projekt u svojem životu, pazi da ti novac koji ulažeš ne ispari iz džepa bez opravdanog razloga. Budi pametna i informirana.
Autorica teksta: Maja Gelo, odvjetnica
Foto: Privatna arhiva, Pixabay, Canva
