Nakon što je Sabor izglasao Zakon o društveno poticanoj stanogradnji – koji uključuje potpore za mlade prilikom kupnje prve nekretnine (povrat 50 posto PDV-a ili punog iznosa poreza na promet nekretnina), usklađivanje najviše prodajne cijene za POS stanove s “realnim stanjem u graditeljstvu”, te mjere priuštivog najma – zanimalo nas je kako bi u konačnici sve što je usvojeno trebalo ili moglo utjecati na tržište nekretnina.
U pitanju su mjere koje bi trebale poticati priuštivo stanovanje, odnosno povećati ponudu stanova i stabilizirati, odnosno u idealnoj situaciji i smanjiti cijene nekretnina, komentira licencirana agentica za nekretnine u agenciji Eurovilla Vedrana Čagalj za Women in Adria, no stvarna učinkovitost ovisit će o samoj provedbi, uključujući kriterije za korisnike.
Moguć i suprotan učinak, povećanje cijena stanova
“Mislim da bez dodatnih mjera koje bi regulirale potražnju i spriječile špekulacije, postoji rizik da bi neke od ovih inicijativa mogle imati suprotan učinak i dodatno povećati cijene nekretnina”, kaže naša sugovornica. Dodaje i kako je trebalo možda uvesti dohodovni kriterij za porezne olakšice za mlađe od 45 godina, koje bi se onda dodjeljivale samo onima s realnom potrebom.
Inače, što se tiče potpora, u zadnji je tren u Zakon uključena promjena: kroz amandman HDZ-a je značajno povećana podobna površina stambene nekretnine za ostvarivanje prava na potporu, kao i najviša ugovorena cijena četvornog metra.
U prvoj je verziji bilo predviđeno da pravo na isplatu potpore neće moći ostvariti oni čija je ugovorena cijena stambene nekretnine 30 posto viša od prosječne cijene metra četvornog stana definirane Zakonom, ili ako je korisna površina stambene nekretnine 30 posto veća od površine propisane Zakonom, a onda je to u oba slučaja povećano na 50 posto. Kakav to može imati efekt na tržište, pitali smo agenticu za nekretnine.
Pročitajte više: EK se hvata u koštac s krizom stanovanja: ‘Sramota je da mladi imaju drastično manje mogućnosti od svojih djedova i baka’
Prvo je trebalo krenuti s povećanjem ponude
“Ovom mjerom će se sigurno pojačati potražnja koja je i u ovom trenutku veća od ponude (u Zagrebu). Odlično je da se razmišlja o priuštivom stanovanju, ali možda je trebalo krenuti prvo s povećanjem ponude priuštivih stanova na tržištu. Do sada su se sve državne subvencije pokazale kao okidač za povećanje cijena”, komentira Vedrana Čagalj.
Naravno postavlja se i pitanje zašto je zakonodavac kao osnovicu za potpore postavio odrednice koje se mogu premašiti i do 50 posto. Naša sugovornica smatra da to stvara dojam da tet odredbe u startu nisu dobro postavljene. “Čemu zakonsko ograničenje od 50 četvornih metara stana za potporu za jednu osobu, ako se to može protegnuti do 75 četvornih metara? Isto je i s prosječnom cijenom, koja u praksi može ići i do 50 posto više”, napominje.
Godišnje iz proračuna 53 milijuna eura
U Vladinom obrazloženju prihvaćanja amandmana stoji da je razlog to što u nekim gradovima, posebno na Jadranu, cijena novogradnje koja se ne može smatrati luksuznom prelazi za više od 30 posto prosječnu cijenu nekretnina. Navode i da se u manjim gradovima u novogradnji grade isključivo veći stanovi, od 70 četvornih metara na više. No, iako su u pitanju iznimke, proizlazi da će ih moći koristiti svi i svuda, pa i tamo gdje nema objektivne potrebe. Inače, predviđa se da se godišnje za te potpore treba u državnom proračunu osigurati 52,8 milijuna eura.
Osnovicu za izračun najvišeg iznosa potpore, kako stoji u Zakonu, čini “umnožak korisne površine stana odnosno obiteljske kuće na koju podnositelj zahtjeva ima pravo s obzirom na broj članova obitelji i prosječne cijene metra četvornog stana u jedinici lokalne samouprave u kojoj se nekretnina stječe ili gradi, a koja se određuje prema podatku kojeg javno objavljuje ministarstvo nadležno za graditeljstvo”. Za obračun osnovice, ovisno o broju članova obitelji podnositelja zahtjeva, priznaju se sljedeće korisne površine stana: za jednu osobu do 50 četvornih metara, za dvije do 80, za četiri do 90, za pet do 100 te za sedam i više osoba do 120 četvornih metara.
Važno je na koncu znati da je u e-savjetovanju do 21. travnja Pravilnik o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine, a gdje izičito stoji da će korisnici morati vratiti tu potporu u cijelosti ako u roku pet godina otuđe ili iznajme nekretninu ili odjave prebivalište i ne koriste je. Za to će APN donijeti rješenje koje predstavlja ovršnu ispravu.
O priuštivom najmu
Što se tiče priuštivog najma, predviđa se da će APN (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina) putem javnih poziva pribavljati nekretnine od države, lokalnih samouprava te pravnih i fizičkih osoba, a oni će se davati u najam na najmanje tri godine s mogućnošću produljenja najviše do deset godina. APN će vlasnicima stanova koji stoje više od dvije godine prazni i uđu u program isplatiti unaprijed 60 posto predviđenog ukupnog najma, a 40 posto nakon polovice tog perioda. Za taj program priuštivog najma je rečeno da treba osigurati u državnom proračunu za 2025. godinu 3,6 milijuna eura, za 2026. godinu 24, 2 milijuna eura i za 2027. godinu 48,5 milijuna eura.
U pripremi za gradnju 732 POS stana
Kad je Zakon predstavljan u Saboru, bilo je rečeno da su trenutno u fazi pripreme 732 POS stana u 18 gradova, od kojih je za 603 izdana građevinska dozvola, uz napomenu da u prosjeku priprema (koja uključuje imovinsko-pravno sređivanje građevne parcele i projektiranje te na kraju građenje) svake višestambene zgrade traje od tri do pet godina.
Foto: Privatna arhiva, Pixabay/Canva
