Hrvatski fond nekretnina za stanovanje kao i onih namijenjenih poslovanju, sudeći prema izjavama stručnjaka, nije dovoljan za potrebe tržišta. Stalni nedostatak ‘kvadrata’ očituje se i kroz cijene koje mnogi smatraju previsokima, unatoč činjenici da su jeftiniji nego u drugim europskim središtima.
Za Women in Adria tri stručnjakinje govore o različitim aspektima nekretninskog biznisa u Hrvatskoj, od stambenih do industrijskih prostora te ističu prednosti i nedostatke tržišta.
Oslobađanje kapaciteta za najam
Licencirana agentica za nekretnine Vedrana Čagalj iz agencije Eurovilla kaže kako je novi Zakon o porezu na nekretnine rezultirao izvjesnom nelagodom vlasnika stanova koji još nisu usvojili sve odredbe vezane uz oporezivanje. Smatra da mnogi još računaju isplati li im se najam, a posljedično, to bi moglo u perspektivi rezultirati povećanim brojem slobodnih stanova za najam.
„Ilustracije radi, recimo da je prosječna cijena najma namještenog stana u Zagrebu veličine 80 četvornih metara 1200 eura mjesečno (na godišnji prihod 14.400 eura). Porez na dohodak na godišnjoj razini iznosi 1200 eura godišnje. Porez na nekretnine za isti takav stan u Zagrebu iznosi 400 eura. Ako samo to uzmemo u obzir, moguće je da će se pojaviti određeni broj stanova za dugoročni najam, ali teško da će u nekom kraćem razdoblju biti postignuta potpuna stabilizacija tržišta najma i krajnji cilj – spuštanje cijena za te nekretnine“, smatra agentica.
Kaže da ne očekuje pad cijena nekretnina, nego upravo suprotno – porast.
„Na osnovi nekih naših istraživanja i dugogodišnjeg iskustva pretpostavljamo da bi prosječna cijena četvornog metra u Zagrebu mogla porasti za oko tri do pet posto, i tu stavljamo naglasak na novogradnju, dok bi u većim obalnim gradovima rast mogao dosegnuti pet do sedam posto“, objašnjava naša sugovornica ističući da potražnju može potaknuti i lakše financiranje stambenih kredita zahvaljujući nižim kamatnim stopama te Vladinim mjerama stambene politike.
Pročitajte više: Prodaja nekretnine ne ide? Stručnjakinja objašnjava što je potrebno promijeniti
Zdrava konkurencija među agencijama
Dodatno, Vedrana Čagalj ističe da bi Hrvatska uskoro trebala postati članica OECD-a što znači da će osim državljana EU-a, nekretnine u Hrvatskoj moći kupovati i državljani OECD članica. Objašnjava da već sada stranci dominiraju kao kupci na obali, dok ih je u Zagrebu manje od 10 posto.
Kazala je također da raste svijest kupaca te sve više cijene angažman agencija i agenata za nekretnine koji prolaze brojne edukacije kako bi olakšali proces kupnje.
„Bitno je poticati zdravu konkurenciju među agencijama i prije svega educiranost i profesionalnost agenata. Na žalost, danas je na tržištu velik broj agencija i agenata koji ne biraju način kako doći do kvalitetne nekretnine u ponudi, a s vremenom takvo ponašanje dovodi do erozije povjerenja u struku općenito“, upozorila je stručnjakinja zaključujući kako bi dugoročne investicije i financijska stabilnost trebali biti u fokusu kad je riječ o ulaganju u nekretnine.
S njom se slaže Ivana Barać, komercijalna ravnateljica grupe Accolade Croatia koja se bavi ulaganjem u industrijske nekretnine.
Potencijal za industrijske nekretnine
„Accolade Grupa lani je proširila svoje poslovanje na Hrvatsku s namjerom da domaćem tržištu ponudi visokokvalitetne i održive industrijske nekretnine. Fokus im je na razvoju modernih logističkih i proizvodnih objekata koji udovoljavaju najvišim standardima zelene gradnje, uključujući međunarodno priznate certifikate održivosti“, kaže Barać objašnjavajući da Hrvatska ima značajan potencijal za razvoj industrijskih nekretnina zahvaljujući geostrateškom položaju na raskrižju srednje i jugoistočne Europe, članstvu u Europskoj uniji i sve boljoj prometnoj povezanosti.
Istaknula je kako, unatoč administraciji, postoji pozitivan pomak u odnosu prema investitorima. Navela je pozitivan primjer Poljske u kojoj Accolade također posluje, a učinkoviti programi državnih potpora i olakšica te poticaja za zapošljavanje potaknuli su razvoj industrijske infrastrukture i privukli investitore.
„Takav pristup omogućio je ubrzani razvoj logističkih i proizvodnih zona, modernizaciju gospodarstva te jačanje konkurentnosti na europskom tržištu. Hrvatska može učiti iz tog primjera i dodatno unaprijediti vlastite mehanizme poticanja ulaganja kako bi maksimalno iskoristila svoj potencijal i povećala atraktivnost za dugoročna ulaganja“, smatra Barać.
Najam postaje privlačniji od kupnje
Pritom objašnjava da se promijenio odnos investitora u odnosu vlasništva i najma skladišnih i logističkih prostora. Iako tvrde da takve kapacitete većinom vole imati u vlasništvu, sve je više onih koji se odlučuju za najam industrijskih nekretnina jer to omogućuje veću fleksibilnost, manja početna ulaganja i brže širenje poslovanja bez dugotrajne gradnje.
„Kao investitor prisutan u sedam europskih zemalja, donosimo iskustvo s razvijenih tržišta poput Poljske i Češke, ali pritom uvažavamo specifičnosti Hrvatske, gdje prepoznajemo sve veću otvorenost prema modernim modelima najma industrijskih prostora“, istaknula je Barać govoreći kako je Accolade grupa predana održivosti kao temelju poslovanja te planiraju rast na hrvatskom tržištu.
Dugogodišnja stručnjakinja za tržište komercijalnih nekretnina, Lea Uroš Gregorec, voditeljica je službe za maloprodaju i transakcije u tvrtki Spiller Farmer Hrvatska. Još tijekom studija radila je za međunarodne tvrtke u kojima je stjecala iskustvo. Danas surađuje s poznatim međunarodnim tvrtkama.
Manjak velikih prostora u središtu grada
„Moj je zadatak pronaći način kako da njihov koncept uspješno zaživi i kod nas. Ipak, ono što funkcionira u jednoj zemlji ne mora nužno biti uspješno i u Hrvatskoj. Stoga zajedno prolazimo kroz lokalne tržišne trendove i specifičnosti. Uvijek mi je važno da, kad me angažiraju, s punim uvjerenjem mogu stati iza predložene lokacije i vjerovati da će ona zaista odgovarati potrebama tog brenda“, kazala je stručnjakinja objašnjavajući da je u Hrvatskoj dovoljno retail prostora, no valja promijeniti pristup kad je riječ o takvoj vrsti nekretnina.
„Tržište ne treba nove kvadrate, već više ulaganja u modernizaciju i revitalizaciju postojećih prostora koji su izgubili posjećenost“, smatra Lea Uroš Gregorec navodeći kako poseban potencijal vidi u urbanim high street zonama, posebno u gradovima koji bilježe rast turizma i imaju potencijal za kvalitetan miks lokalnih koncepata i međunarodnih brendova.
To posebno vrijedi za Zagreb koji je zbog potresa i obnove nakon njega u specifičnoj situaciji. Unatoč tome, i dalje vlada velik interes za lokale u središtu grada kojima, po ocjeni naše sugovornice, najviše nedostaje prostora velikih površina.
Ekspanzija retail parkova
Uspoređujući Hrvatsku i Europu te zemlje regije, Uroš Gregorec ističe da imamo manje trgovačkih kvadrata po glavi stanovnika, no to je u skladu s kupovnom moći. Dodala je da veliki brendovi pozitivno gledaju na naše tržište te u njemu prepoznaju potencijal.
„Imamo veliku ekspanziju retail parkova. Riječ je specijaliziranim trgovačkim centrima koji imaju izravan pristup s parkinga i koji nemaju zajedničke površine. Riječ je primarno o srednje europskim brendovima koji su vrlo proaktivni u širenju s jasnim ciljem da što brže zauzmu tržišni udio. Retail parkovi im odgovaraju zbog brzine razvoja, nižih operativnih troškova i oni su jednostavno efikasni za ove brendove. To je značajna promjena na tržištu i smatram da će imati dugoročan utjecaj na trend maloprodaje, posebno u gradskim centrima u kojima se ti projekti razvijaju“, procijenila je stručnjakinja dodajući kako je teško naći grad u kojem unazad nekoliko godina nije izgrađen retail park ili se ne planira nova gradnja.
Dodaje kako nema značajnih promjena ni dodatnih ESG zahtjeva kad je riječ o zakupcima u trgovačkom segmentu.
„Međutim, među investitorima – osobito onima koji ulažu u trgovačke centre – ESG postaje sve važnija tema, bilo da je riječ o razvoju novih projekata ili akviziciji postojećih. U tim slučajevima sve se češće razmatraju aspekti energetske učinkovitosti, održivosti materijala“, zaključila je Lea Uroš Gregorec.
Foto: Privatna arhiva, Freepik, Canva, Marin Tomaš
