Darovni ugovor – što sve trebate znati ako planirate darovati nekretninu

Ugovor o darovanju ili darovni ugovor uređen je odredbama Zakona o obveznim odnosima, te isti nastaje kad se darovatelj obveže prepustiti obdareniku bez protučinidbe stvar ili imovinsko pravo, a obdarenik to prihvati. Bitno je naglasiti kako se darovanjem smatraju također oprost i isplata duga uz dužnikovu suglasnost. Darovati se mogu sadašnje i buduće stvari, prenosiva imovinska prava te sadašnja i najviše polovina buduće imovine, međutim ako se želi darovati samo buduća imovina to se mora izrijekom navesti u ugovoru.

Što morate znati?

Kada govorimo o ugovoru o darovanju nekretnine s kojim se u pravnom prometu najčešće susrećemo, najbitnije je naglasiti da se za takav ugovor propisuje obvezna forma pa tako ako darujete nekretninu darovni ugovor mora uvijek biti sklopljen u pisanom obliku, te potpis onoga čije se pravo prenosi na drugu osobu ili se ograničuje mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.

Nadalje, dodatno je propisana još stroža forma kad je riječ o ugovoru o darovanju bez prave predaje stvari, te isti mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave. Dakle riječ je o strogo formalnim ugovorima kojima formu propisuje sam zakon, te ukoliko ta forma nije zadovoljena ugovori ne proizvode pravne učinke.

Primjerice, ako je riječ o darovanju nekretnine bez predaje iste u posjed obdareniku, a darovni ugovor nije zaključen u formi javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) privatne isprave on neće proizvoditi pravne učinke, te zemljišnoknjižni odjel nadležnog suda neće dopustiti upis vlasništva temeljem takvog ugovora, a sve kada bi ga i dopustio takav bi upis bio ništetan i na to bi se mogla pozivati svaka zainteresirana osoba. Isto vrijedi i za ugovor o darovanju koji se ima ispuniti tek poslije smrti darovatelja koji također mora biti sastavljen u obliku javnobilježničkog akta ili ovjerovljene (solemnizirane) isprave.

Darovati nekretninu može se i s nametom, te se u tome slučaju u ugovor dodaje uglavak koji obvezuje obdarenika da u korist darovatelja, treće osobe ili u javnom interesu izvrši određenu radnju ili se od nje suzdrži.

Darovatelj od darovanja može odustati do trenutka dok njegova obveza na ispunjenje ne dospije, i to ako se njegovo imovinsko stanje nakon darovanja toliko pogorša da bi ispunjenje ugovora ugrozilo njegovo uzdržavanje, odnosno onemogućilo ispunjavanje njegove obveze davanja uzdržavanja.


Pročitajte više: Ugovor o doživotnom i ugovor o dosmrtnom uzdržavanju – u čemu je razlika?


Darovni ugovor može se i opozvati

Nakon ispunjenja obveza iz ugovora o darovanju darovatelj od ugovora više ne može odustati, ali ga pod određenim zakonom propisanim uvjetima može opozvati. Zakonski razlozi opoziva su osiromašenje darovatelja koji nakon ispunjenja ugovora toliko osiromaši da više nema sredstava za svoje nužno uzdržavanje, te nema osoba koje su ga po zakonu dužne uzdržavati, a dar ili njegova vrijednost se još uvijek nalaze u imovini obdarenika.

Bitno je naglasiti da nakon proteka razdoblja od deset godina od predaje nekretnine obdareniku u posjed darovatelj darovanje više ne može opozvati zbog osiromašenja. Drugi razlog opoziva darovanja je opoziv zbog grube nezahvalnosti obdarenika, a što podrazumijeva da se obdarenik teže ogriješio o zakonom utvrđene dužnosti prema darovatelju ili nekome od članova njegove uže obitelji ili je prema njima počinio kazneno djelo.

Darovanje se opoziva pisanom izjavom upućenom obdareniku, a potpis na izjavi mora biti ovjeren od strane javnog bilježnika. Pravo na opoziv darovanja prestaje istekom godine dana od dana kada je osoba koja ima pravo na opoziv saznala za razloge opoziva, osim ako zakonom nije drukčije određeno.

Poseban slučaj koji zakon uređuje, a koji u suštini ne predstavlja klasični opoziv darovanja, je nadopuna zbog povrede dužnog uzdržavanja. Naime, nadopunu uzdržavanja ne može zatražiti darovatelj, već onaj kojeg je darovatelj prema zakonu dužan uzdržavati, a zbog darovateljevog raspolaganja povrijeđeno mu je pravo na uzdržavanje. Stoga, uzdržavani ima pravo zahtijevati od obdarenika nadopunu onoga što mu darovatelj, zbog učinjenog darovanja, nije više u stanju davati.


Pročitajte više: Ova 4 ugovora svaki poduzetnik mora imati napismeno


Na što valja obratiti pažnju?

Da se kratko osvrnemo i na samu praksu, odnosno na što treba obratiti pažnju kada odlučite zaključiti ugovor. Jedno od temeljnih pravnih načela je da vam nitko ne može prenijeti više prava nego što ih sam ima. Dakle, prvotno je potrebno provjeriti stanje u zemljišnim knjigama i utvrditi da li je darovatelj upisan kao vlasnik nekretnine koju planira darovati, te ukoliko nije, da li isti raspolaže valjanom dokumentacijom potrebnom za upis svog vlasništva. Zatim, ugovor je potrebno zaključiti u zakonski strogo propisanoj formi.

Također, bitno je da ugovor sadrži valjanu tabularnu ispravu kako bi se mogao provesti upis prava vlasništva u obdarenika u zemljišne knjige. Ovdje također treba imati na umu kako je ugovor o darovanju nekretnine oporeziv, odnosno na isti se plaća porez na promet nekretnina, bez obzira na to što je riječ o nenaplatnom stjecanju, osim ako nisu primjenjiva zakonom propisana porezna oslobođenja.

Kada je riječ o darovanju nekretnina između bliskih srodnika odnosno članova uže obitelji, a što je u praksi zapravo najčešći slučaj, bitno je naglasiti da zakon ne radi nikakve iznimke od kogentnih normi, te takav ugovor također mora zadovoljiti sve zakonom propisane pretpostavke za valjanost.

Međutim, iznimka kod takvog darovanje je okolnost da Zakon o porezu na promet nekretnina predviđa kako porez na promet nekretnina kod darovanja ne plaćaju bračni drugovi, potomci i preci koji čine uspravnu liniju, te posvojitelji i posvojenici koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem, kao i bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose.

Autorica: Sanja Nevešćanin Mateša, odvjetnica Odvjetničko društvo Mateša & Kapitan d.o.o.

Foto: Canva / Privatna arhiva

POVEZANI ČLANCI

PROČITAJTE JOŠ:

Komentiraj

Unesite svoj komentar!
Ovdje unesite svoje ime

Pročitajte više

JD Vance seksizam

Sorry, Vance, ali biti žena bez djece nije grijeh

Čovjek koji je na korak do toga da postane jedan od najmoćnijih ljudi na svijetu, Trumpov potpredsjednički kandidat JD Vance, smatra...
- Advertisment -