Dokumenti (dokumentacija) koje je potrebno provjeriti za kupnju nekretnine dijelom ovise o vrsti nekretnine koja se kupuje (stan, kuća, građevinsko zemljište). Međutim, bez obzira na vrstu nekretnine koja se kupuje dokument koji je osnovni i kojeg je uvijek potrebno tražiti na uvid i provjeru, za kupnju bilo koje nekretnine, jest izvadak iz zemljišne knjige ili vlasnički list.
Pročitajte više: Četiri osnovne stvari koje morate provjeriti prije kupnje nekretnine
Dokumenti za kupnju nekretnine
Zemljišne knjige su javne knjige koje se vode pri zemljišnoknjižnim odjelima općinskih sudova, a u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Izvadak iz zemljišne knjige je dokaz vlasništva i drugih prava koja mogu biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu. Izvadak iz zemljišne knjige ima dokaznu snagu javne isprave.
Zaštita povjerenja u zemljišne knjige temelji se na predmnjevi da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine te podrazumijeva pravnu zaštitu osobe koja je stječući neko stvarno pravo, uključujući pravo vlasništva, postupala u dobroj vjeri pouzdajući se da je ono što je u zemljišnoj knjizi upisano istinito i potpuno. Uvid u zemljišnu knjigu može se izvršiti putem stranica Ministarstva pravosuđa i uprave ako raspolažete brojem katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška i nazivom katastarske općine.
Pročitajte više: Što morate imati na umu prilikom odluke o financiranju kupnje nekretnine za turističke svrhe
Zemljišnoknjižni izvadak
- List A ili posjedovnica sadrži bitne podatke o samoj nekretnini – katastarski broj, površinu, adresu i slično
- List B ili vlastovnica sadrži podatke o vlasništvu – osobne podatke vlasnika nekretnine, promjene vezane uz vlasništvo te eventualna osobna ograničenja vlasnika vezano uz upravljanje i/ili raspolaganje nekretninom kao npr, skrbništvo, maloljetnost, otvaranje stečaja i slično
- List C ili teretovnica pokazuje je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba kao što su npr. hipoteka, zabrana opterećenja i otuđenja, zabilježba spora, zabilježba ovrhe i slično.
Upravo zbog svega navedenog izvadak iz zemljišne knjige osnovna je dokumentacija koju je potrebno provjeriti prilikom kupnje bilo koje nekretnine.
Pročitajte više: 5 koraka do uspješnog ulaganja u nekretnine
Što kad kupujete stan?
U slučaju kupnje stana uz izvadak iz zemljišne knjige nužno je izvršiti uvid u etažni elaborat (plan posebnih dijelova zgrade) kako bi se dobio točan uvid u poseban dio koji se kupuje, pripatke stanu i zajedničke dijelove zgrade te energetski certifikat – dokument koji govori kolika je ukupna godišnja potrošnja energije za grijanje zgrade/stana.
Pri kupnji kuće uz izvadak iz zemljišne knjige i energetski certifikat nužno je pribaviti i izvršiti uvid u kopiju katastarskog plana (javna isprava kojom se dokazuje kako je katastarska čestica prikazana na katastarskom planu), građevinsku i uporabnu dozvolu (za kuće izgrađene prije 1968. godine „Uvjerenje o izgradnji prije 1968. godine”).
Pri kupnji zemljišta možemo naići na situacija da se prodaje samo zemljište ili zemljište za koje je već izdana dozvola za gradnju.
U slučaju kupnje građevinskog zemljišta bez dozvole potrebno je uz već opisane izvadak iz zemljišne knjige i kopiju katastarskog plana zatražiti lokacijsku informaciju za zemljište (informaciju o namjeni prostora i uvjetima provedbe zahvata u prostoru iz prostornih planova), provjeriti ima li zemljište pristupni put s javne ceste te provjeriti uvjete o priključenju na infrastrukturu (vodovodnu, električnu mrežu i kanalizaciju), a što se čini kod nadležnog upravnog odjela jedinice lokalne samouprave. Ako se odlučite kupiti zemljište s postojećom dozvolom tada je dodatno potrebno pribaviti akt o građenju i projekt.
Ako kupujete poljoprivredno zemljište uz izvadak iz zemljišne knjige i kopiju katastarskog plana možete od nadležnog upravnog odjela jedinice lokalne samouprave zatražiti Uvjerenje o namjeni zemljišta.
Autor: odvjetnica Ana Brbić Valković
Foto: Unsplash/Ярослав Алексеенко
