Prijedlog odluke o donošenju Programa priuštivog najma, koji je u javnom savjetovanju, predstavlja važan korak prema rješavanju problema stambene nedostupnosti u Hrvatskoj, osobito za skupine koje su istisnute s tržišta najma. Međutim, određeni aspekti prijedloga (u proceduru ga je pustilo Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine koje vodi Branko Bačić, op. ur.) zahtijevaju dodatna pojašnjenja, dorade ili reviziju kako bi se izbjegli negativni učinci na tržište i osigurala pravična provedba programa.
Kriteriji i bodovanje – nedostatak socijalne osjetljivosti i potencijalne nelogičnosti
Sustav bodovanja, iako razrađen, otvara pitanja pravednosti i jasnoće. Primjerice, prema trenutno predloženim kriterijima, kućanstvo s višim prihodima, ali visokoobrazovanim najmoprimcem, može ostvariti više bodova od kućanstva s minimalnim prihodima, bez visokoobrazovanih članova. Time se gubi temeljna socijalna svrha programa – davanje prioriteta onima u stvarnoj potrebi.
Preporuka: Razmotriti redefiniranje bodovnog sustava tako da ključni kriteriji ostanu prihod i stambena potreba, dok razine obrazovanja budu pomoćni element, ne presudan.
Pročitajte više: Sve što ste željeli znati o državnim planovima gradnje stanova, najmu i povratu PDV-a na 1. nekretninu
Način izračuna „priuštive najamnine“ – ključno, ali nedovoljno jasno
Koncepcija da najamnina ne prelazi 30 posto prihoda kućanstva umanjeno za režijske troškove je socijalno pravedna, ali zahtijeva jasnu metodologiju i lokalne prilagodbe.
Pitanja: Tko određuje režijske troškove i kako se oni standardiziraju po lokacijama?
Na koji se način konkretno računa „lokalno priuštiva najamnina“ – koji je minimum i maksimum?
Bez jasnih mehanizama kontrole, postoji rizik da lokalna razina inflacionira troškove te da priuštiva najamnina ne bude doista priuštiva.
Naknada najmodavcima – kvadratura bez kategorizacije
Kao što su neki građani već primijetili, naknada najmodavcima temelji se isključivo na kvadraturi, zanemarujući kvalitetu, energetski razred, lokaciju ili opremljenost nekretnine. To dovodi do neravnopravnosti i demotivira vlasnike kvalitetnijih nekretnina da sudjeluju u programu.
Preporuka: Uvesti minimalne standarde kvalitete i diferencirane iznose naknade ovisno o kategorizaciji, kako bi se osigurala adekvatna razina stanovanja za korisnike i motivacija za najmodavce.
Pitanje prava izbora najmoprimaca – transparentnost i sloboda
Nije jasno ima li najmoprimac pravo odbiti ponuđenu nekretninu i/ili birati između više opcija. Ako takvo pravo ne postoji, postoji rizik od stvaranja rigidnog sustava bez fleksibilnosti, što može rezultirati praznim stanovima i nezadovoljstvom korisnika.
Preporuka: Uvesti jasno definirano pravo odbijanja prve ponude, te mogućnost izbora među više dostupnih nekretnina, kada god je to logistički moguće.
Diskriminacija poduzetnika i obrtnika
Isključenje osoba koje imaju registriranu djelatnost ili obrt iz mogućnosti prijave na program je diskriminatorno i nerazmjerno. Poduzetništvo nije pokazatelj ekonomske moći – mnogi obrtnici i mali poduzetnici nemaju riješeno stambeno pitanje, osobito u ranoj fazi poslovanja.
Preporuka: Revidirati ovaj kriterij i omogućiti poduzetnicima prijavu uz provjeru stvarnih prihoda, a ne po statusu.
Pročitajte više: Odvjetnica tumači zašto treba solemnizirati ugovor o najmu stana i koja je klauzula jako bitna
Učinak na tržište – potencijalni rast cijena
Iako program cilja na segment socijalnog stanovanja, mogućnost da država ili lokalne jedinice sudjeluju kao posrednici u zakupu može generirati pritisak na tržište najma, a time i na cijene nekretnina. S obzirom na prethodna iskustva s APN-om, valja razmotriti i ovaj mogući negativni efekt.
Preporuka: Ugraditi mehanizme za praćenje tržišta najma i evaluaciju efekata mjere, uz mogućnost prilagodbe programa u slučaju poremećaja.
Založno pravo na nekretnine – prepreka za najmodavce
Kao što je ukazano u javnom savjetovanju, uvođenje založnog prava kao instrumenta osiguranja predstavlja problem za vlasnike koji već imaju hipoteku. To može značajno suziti bazu potencijalnih stanova.
Preporuka: Razmotriti alternativne instrumente osiguranja – poput bjanko zadužnice – koji su manje invazivni, a jednako pravno učinkoviti.
Vrste nekretnina – nedovoljno obuhvaćeno
U prijedlogu nisu jasno obuhvaćene obiteljske kuće, što ograničava pristup programu, osobito u manjim sredinama gdje je kućanstvima važan pristup vanjskom prostoru (djeca, kućni ljubimci, osobe s invaliditetom itd.).
Preporuka: Jasno uključiti mogućnost zakupa obiteljskih kuća unutar programa, uz minimalne tehničke i funkcionalne kriterije.
Zaključno: To može postati ključan alat
Program priuštivog najma je hvalevrijedan pokušaj da se uvede sustavniji pristup stambenoj politici, ali bi bilo štetno da u provedbi zadrži nedorečenosti koje mogu umanjiti njegov doseg, pravičnost i dugoročni učinak. Uz otvorenost za korekcije i uključivanje korisničkih perspektiva, ovaj program može postati ključan alat u borbi protiv stambene nesigurnosti.
Piše: Martina Naletilić, agentica za nekretnine, Sky Nekretnine
Foto: Privatna arhiva, Vlada RH, Pixabay, Canva
