Prijedlog novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, koji trenutno čeka drugo čitanje, predstavljen je javnosti kao iskorak prema većoj zaštiti potrošača. No, iza populistički privlačne ideje krije se niz ozbiljnih problema: od zadiranja u tržišne slobode i potencijalne protuustavnosti pojedinih odredbi, do stvaranja dodatnog pritiska na rast cijena nekretnina i smanjenja pravne sigurnosti kupaca.
Iako se javna rasprava gotovo isključivo fokusirala na pitanje provizije koju plaća kupac, potpuno je zanemarena stvarna uloga agenta u procesu kupoprodaje nekretnine – osobito kada je riječ o složenim transakcijama koje uključuju kreditiranje, pravnu dokumentaciju i pregovore između stranaka.
Kupac bez vlastitog posrednika potencionalno ostaje bez stručne zaštite
Stvorena je percepcija da agent “uzima novac ni za što”, dok je stvarnost potpuno drugačija. U klasičnom procesu kupoprodaje nekretnine agent često daleko više vremena i resursa ulaže upravo u kupca nego u prodavatelja.
Posao agenta ne završava otključavanjem vrata i prezentacijom nekretnine. Agent pregovara o uvjetima kupoprodaje kako bi se postigao optimalan dogovor za obje strane, koordinira izradu pravne dokumentacije, komunicira s kreditnim posrednicima i bankama radi realizacije kredita, prati kupca i prodavatelja kroz cijeli proces kupoprodaje, organizira primopredaju nekretnine te prijenos režija.
Drugim riječima, kvalitetan agent predstavlja operativnu, pravnu i pregovaračku podršku kupcu u jednoj od vjerojatno najvećih životnih investicija.
Upravo zato potpuno je pogrešno stvarati dojam da kupac postaje zaštićeniji ukoliko je u procesu kupoprodaje bez posrednika koji zastupa i štiti njegove interese. Naprotiv — tada kupac ostaje bez stručne, pravne i pregovaračke podrške, kao i bez jasnog ugovornog odnosa koji definira odgovornost prema njemu.
Pročitajte više: Nekretnine u okolici Zagreba više nisu jeftina opcija – potražnja pojačana, cijene rapidno rastu
Trošak neće nestati — samo će se preliti na cijene nekretnina
Istovremeno, priroda posredničkog posla u nekretninama takva je da agent u procesu kupoprodaje, u praksi, aktivno djeluje i balansira između interesa obiju strana jer je gotovo nemoguće uspješno i do kraja realizirati kupoprodajni proces ako se u potpunosti ignorira pozicija jedne od njih.
Drugim riječima, i u modelu u kojem formalno postoji samo jedna ugovorna strana, sama priroda tržišta i kompleksnost transakcija dovodi do toga da se agent u velikoj mjeri operativno i faktično bavi i potrebama kupca jer bez toga kupoprodajni proces u pravilu ne može biti uspješno zaključen.
Iz toga proizlazi i logičan zaključak da se takva usluga u svakom slučaju mora naplatiti jer predstavlja stvaran, opsežan i stručan rad koji je nužan za realizaciju transakcije. Ako trošak te usluge ne snosi kupac kroz model koji uključuje njegovog vlastitog posrednika, taj se trošak neminovno prenosi na prodavatelja kao jedinu ugovornu stranu u odnosu na agenciju.
Posebno je problematično što se javnosti prešućuje ekonomska realnost tržišta – u situacijama kada kupci formalno više ne bi plaćali proviziju, trošak obavljenog posla neće nestati, već će se samo prebaciti na drugu ugovornu stranu dakle na prodavatelje.
Prodavatelji će takav povećani trošak vrlo vjerojatno ukalkulirati u prodajnu cijenu, što dugoročno može dovesti do dodatnog rasta cijena nekretnina na tržištu koje je već izrazito opterećeno inflacijom cijena stanovanja.
Drugim riječima, mjera koja se predstavlja kao zaštita kupaca u praksi ne ukida trošak posredovanja, nego ga samo redistribuira – uz vrlo izgledan efekt povećanja ukupne cijene nekretnina i daljnjeg pritiska na dostupnost stanovanja.
Zadiranje u tržišne slobode i potencijalna protuustavnost
Posebno spornim pokazuje se članak 23. prijedloga zakona, kojim se propisuje da posrednik ne smije uvjetovati razgledavanje nekretnine prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju.
Smatram da je riječ o prenormiranom rješenju koje izravno zadire u slobodu ugovaranja između posrednika i nalogodavca, pod izlikom zaštite kupca. Naime, ako je posrednik s inicijalnim nalogodavcem (prodavateljem) unaprijed jasno ugovorio uvjete poslovanja, uključujući model i visinu provizije, te su ti uvjeti transparentno objavljeni u oglasu, tada ne postoji opravdanje da se posrednika obvezuje na pružanje usluge razgledavanja svakoj osobi koja se javi na oglas, bez prethodnog prihvaćanja tih uvjeta.
U takvom slučaju potencijalni kupac ima potpunu informaciju o uvjetima pod kojima se usluga pruža te slobodu odlučiti želi li uopće pristupiti razgledavanju i daljnjem procesu. Ako mu ti uvjeti ne odgovaraju, nije prisiljen javiti se na oglas niti sudjelovati u transakciji putem određene agencije.
Ovakvo zakonsko rješenje time zadire u slobodu poduzetništva zajamčenu člankom 49. Ustava Republike Hrvatske, jer ograničava mogućnost slobodnog ugovaranja načina pružanja i naplate posredničke usluge između posrednika i nalogodavca.
Hrvatska ima gorući problem podcjenjivanja struke
Nadalje, novi prijedlog zakona, kao i važeći zakon, ne daje rješenje za jedan od ključnih problema tržišta nekretnina u Hrvatskoj, a to je izrazita hiperprodukcija posrednika i agenata, bez dovoljno visokih ulaznih i kontinuiranih profesionalnih kriterija. Posljedica takvog pristupa je fragmentirano tržište s velikim brojem sudionika neujednačene razine znanja, iskustva i odgovornosti.
Djelatnost posredovanja u prometu nekretnina kroz godine je u javnosti izgubila na ugledu, što je dovelo do općenito lošeg imidža struke – često na štetu onog dijela agencija i agenata koji svoj posao obavljaju stručno, etički i u skladu s najvišim profesionalnim standardima.
Upravo zato nužne su zakonske izmjene koje bi išle u smjeru stvarne profesionalizacije struke, a ne isključivo regulacije pojedinih operativnih aspekata poslovanja.
Usporedbe radi, u brojnim reguliranim profesijama takav pristup ne postoji. Brokeri u osiguranju, odvjetnici, ovlašteni inženjeri ili stručnjaci s nekih drugih područja poslovanja ne samo da moraju ispuniti jasno propisane uvjete kako bi uopće stekli pravo obavljanja djelatnosti, nego su obvezni i na kontinuirano stručno usavršavanje te prikupljanje bodova kroz sustav cjeloživotne edukacije.
Takvi sustavi osiguravaju minimalni standard stručnosti, odgovornosti i etičnosti u obavljanju djelatnosti koje imaju izravan utjecaj na financijske i pravne interese građana.
U tom kontekstu, jasno je da i djelatnost posredovanja u prometu nekretnina zahtijeva sličan regulatorni pristup – od strožih uvjeta za stjecanje ovlaštenja, do obveznog kontinuiranog stručnog usavršavanja – kako bi se osigurala veća razina profesionalnosti i pravne sigurnosti na tržištu.
Ako je cilj zakonodavca doista zaštita potrošača, tada bi fokus trebao biti na podizanju standarda struke.
Potrebno je postrožiti uvjete za pristup profesiji, uvesti obvezne edukacije i kontinuirano stručno usavršavanje, kao i jasnije kriterije za pristup stručnom ispitu. Danas gotovo ne postoje ozbiljne prepreke ulasku u profesiju, iako agenti svakodnevno sudjeluju u pravno i financijski iznimno složenim transakcijama.
Kao zaključak bih navela da je tržište nekretnina jedno od najosjetljivijih područja gospodarstva i zahtijeva ozbiljan, stručan i promišljen zakonodavni pristup. Aktualni prijedlog zakona ostavlja dojam parcijalnog rješenja koje više prati trenutni javni sentiment nego stvarne potrebe tržišta i građana.
Kupcima nije potrebna iluzija besplatne usluge. Potrebni su im stručni, educirani i odgovorni profesionalci koji će ih voditi kroz kompleksan proces kupoprodaje i pritom štititi njihove interese.
Martina Naletilić, vlasnica agencije Lirio Lucas, magistra prava s položenim pravosudnim i javnobilježničkim ispitom.
Foto: Privatna arhiva, Magnific
