Najam stana nije jednostavan ni za jednu stranu – najmoprimci strahuju od jednostranih odluka najmodavca dok se najmodavci boje za imovinu i rokove plaćanja. S druge strane, iako zakon propisuje obvezu prijave nadležnoj poreznoj upravi i za to je potreban potpisani ugovor, još su brojni najmodavci koji od te prakse zaziru i radije imaju neprijavljene podstanare.
Mnogi se žale na društvenim mrežama i u medijima i kako ih je druga strana prevarila ili izigrala. Tome se može doskočiti solemniziranim ugovorom o najmu. Odvjetnica Anđelka Kasum za Women in Adria objasnila je sve važne detalje oko sklapanja i pravnog učinka takvog ugovora koji se potpisuje i u drugim prilikama, ne samo kad je riječ o najmu stana.
Solemnizacija je više od ovjere
„Solemnizacija je postupak kod javnog bilježnika kojim se potvrđuje cijeli ugovor, a ne samo potpisi. Bilježnik čita ugovor strankama, objašnjava smisao i posljedice te potvrđuje da sadržaj odgovara njihovoj volji. Takav ugovor postaje javnobilježnički akt, a ako sadrži tzv. ovršne klauzule, i ovršna isprava – što znači da se na temelju njega može odmah pokrenuti ovrha, bez višegodišnjeg parničenja“, objašnjava odvjetnica Kasum ističući kako kod obične ovjere potpisa bilježnik ne provjerava sadržaj, nego samo potvrđuje da je potpis na ugovoru autentičan.
„Kod solemnizacije, bilježnik provjerava sadržaj, objašnjava strankama posljedice i tek tada potvrđuje ugovor. Takav ugovor ima veću pravnu snagu i može se odmah koristiti kao osnova za naplatu ili iseljenje, bez pokretanja parničnog postupka“, ističe Kasum.
U pojedinim situacijama takav je ugovor zakonska obveza, osobito kad je riječ o ugovoru o doživotnom uzdržavanju ili o darovanju stvari bez predaje u posjed. Kad je riječ o najmu stana, nije obveza, no pruža sigurnost za obje uključene strane.
Pročitajte više: Odvjetnik o ugovoru o povjerljivosti: To je ključ za zaštitu poslovnih tajni i izgradnju povjerenja
Kada solemnizirati ugovor?
„Najčešće se solemniziraju ugovori o kreditu, ugovori o doživotnom uzdržavanju, ugovori o najmu stanova, ugovori o zakupu poslovnih prostora. U tom slučaju najmodavac dobiva najvišu razinu zaštite te ako najmoprimac ne plaća ili odbije iseliti, može preskočiti dugotrajan sudski postupak i odmah pokrenuti ovrhu“, objašnjava odvjetnica dodajući kako najmoprimac dobiva sigurnost da ga najmodavac ne može jednostrano izbaciti, nego se sve provodi kroz zakoniti postupak.
„Iako u praksi solemnizacija više štiti najmodavca (jer su ovršne klauzule obično u njegovu korist), i najmoprimac ima koristi – jer mu se objasni ugovor koji je najčešće sastavio najmodavac, kao i da sve što je ugovoreno mora biti poštovano. Uz to, ova vrsta ugovora djeluje i preventivno jer su obje strane svjesnije o svojim pravima i obvezama te su upozorene da nepoštivanje odredbi ugovora ima posljedice“, istaknula je naša sugovornica.
Sadržaj solemniziranog ugovora
Iako ugovor može sastaviti jedna od strana, preporučljivo je taj posao prepustiti odvjetniku koji ne samo da zna uključiti zakonske elemente za solemnizaciju, nego može i procijeniti što je u konkretnom odnosu bitno urediti.
„To je slično kao kod servisa auta – možete ga popravljati sami, ali ljudi ipak većinom biraju mehaničara jer zna što treba provjeriti i popraviti, a bitno im je da auto sigurno vozi. Netko će i ovdje birati ‘uradi sam’ pristup, netko platiti profesionalcu – pitanje je samo koliko želite riskirati i koliku sigurnost tražite“, kazala je odvjetnica.
„Ugovor treba biti detaljan i jasan te uključivati iznos i rokove plaćanja (najamnine/zakupnine i režije), visinu i uvjete povrata depozita, način korištenja nekretnine (stanovanje, poslovna djelatnost), obveze oko održavanja nekretnine (tko plaća popravke, tko se brine o redovitom održavanju), uvjeti otkaza i raskida ugovora (otkazni rokovi, razlozi za raskid), podnajam (ako je primjenjivo), trajanje ugovora i mogućnosti produljenja“, opisuje odvjetnica Kasum i obrazlaže da jasna i detaljna pravila nose manji rizik od mogućih nesporazuma i sporova.
Trošak koji donosi uštede
Činjenica jest da je solemnizacija skuplja od ovjere potpisa, pa je i to razlog izbjegavanja potpisivanja. S druge strane, najmodavci smatraju da je riječ o kompliciranom postupku, pa unaprijed odustaju.
„Prije odlaska kod bilježnika, ugovor mora biti spreman za solemnizaciju. U praksi bilježnici često vrate ugovor ako su potrebni ispravci i upute stranke da angažiraju odvjetnika. Ovaj postupak, iako se može dovršiti u roku od nekoliko dana, mnogima djeluje kao dodatna prepreka, osobito ako žele stan iznajmiti što prije“, objašnjava Kasum.
Istaknula je kako mnogi ne uzimaju u obzir činjenicu da jednokratni povećani trošak donosi značajne uštede u budućnosti i upravo je u tome najveća vrijednost solemnizacije.
„Bez solemnizacije, sudski postupak (parnica) u pravilu traje od jedne do tri godine, a cijelo to vrijeme najmodavac gubi prihod. Sa solemniziranim ugovorom parnica se u potpunosti preskače, pa postupak može završiti znatno brže – često u svega nekoliko mjeseci“, istaknula je odvjetnica i dodala kako su sporovi rjeđi kod solemniziranih ugovora jer sve uključene strane potiče na odgovornije ponašanje.
Foto: Privatna arhiva, Freepik, Canva
